Jika anda membeli rumah atau tanah, anda tentu perlu menukar hak milik hartanah tersebut. Begitu juga jika anda diberi sesuatu hartanah oleh ibu bapa, saudara ataupun tunang anda, pertukaran perlu dilakukan. Ingat, hakmilik/geran adalah kad pengenalan hartanah. Penama yang tercatat dalam geran adalah pemilik hartanah tersebut walaupun bayaran dibuat atau hartanah diusahakan oleh orang lain.
Soalnya, bolehkah urusan pindahmilik diuruskan oleh anda sendiri? Jawapannya tentu boleh, terutama jika tanah dan rumah tersebut dibeli secara tunai. Kalau menggunakan pinjaman bank atau tanah tersebut masih digadaikan kepada pihak bank, tentu lebih baik melibatkan peguam. Susah kalau nak urus sendiri.
Berikut adalah satu contoh panduan permohonan pindah milik hartanah atau tukar nama bagi urusan di Pejabat Tanah Daerah di Selangor. Panduan di bawah ini lebih kepada jual beli tanah standard secara tunai. Kalau pindahmilik melibatkan pembiayaan, kediaman strata atau bukan harta tanah standard, ia berbeza dan akan mengambil masa. Begitu juga setiap negeri mungkin berbeza sedikit syarat-syaratnya.
Secara umum, urusan tukar atau pindah milik di Malaysia diuruskan di Pejabat Tanah dan Daerah/Galian di Malaysia. Terdapat tiga langkah dalam prosedur pindah milik (i) Proses penyaksian, (ii) Proses taksiran duti setem LHDN dan (iii) Proses pendaftaran/geran di pejabat tanah.
1) Proses Penyaksian
Proses penyaksian menggunakan Borang 14A Kanun Tanah Negara (PINDAHMILIK TANAH, BAHAGIAN ATAU PAJAKAN) yang boleh diperolehi secara percuma di Pejabat Tanah. Borang ini perlu diisi oleh semua penama pembeli/penerima dan penjual/pemberi yang tercatat nama dalam geran. Proses penyaksian boleh dilakukan di hadapan peguam atau Pentadbir Tanah. Bezanya peguam kena bayar, depan Pentadbir Tanah free of charge sebab memang kerja dia. Kalau geran berstatus Tanah Simpanan atau Rezab Melayu, penyaksian mestilah di hadapan Pentadbir Tanah. Paling penting semua pembeli dan penjual mesti hadir semasa penyaksian dalam borang ini dilakukan.
Semasa kaedah penyaksian dilakukan, pastikan beberapa dokumen dibawa, jika tidak anda memang mencari nahas! Buat kerja sia-sia dan anda dipersilakan berangkat pulang dan datang keesokkan harinya. Dokumen tersebut adalah :
- Kad Pengenalan (Penjual dan pembeli).
- Geran hakmilik ASAL.
- Borang 14A (Wajib diisi dengan PEN DAKWAH BASAH HITAM atau DITAIP sahaja).
- Sila bawa Sijil Kelahiran Asal jika melibatkan Tanah Rezab Melayu.
- Lampirkan Surat Pemegang Amanah, jika berkaitan.
- Lampirkan Surat Kebenaran Pindah Milik/Gadaian jika geran tercatat Sekatan-Sekatan Kepentingan / Kaveat.
Kalau semua ada, selepas isi, disemak dan semuanya betul, Borang 14A tersebut akan ditandatangani oleh semua penjual, pembeli dan peguam/Pentadbir Tanah. Selesai proses pertama.
Tips : Satu lagi dan agak penting, sila bawa bersama Borang Taksiran LHDN untuk ditandatangani oleh penjual/pembeli. Sebabnya borang ini akan diserahkan kepada LHDN selepas proses penyaksian. Jadi tentu tidak berbaloi untuk penjual dan pembeli bertemu sekali lagi semata-mata untuk tandatangan. Tentu lebih susah jika melibatkan penama yang ramai. Begitu juga salinan Kad Pengenalan depan dan belakang semua yang terlibat perlu dibuat sekurang-kurangnya 3 salinan.
2) Proses Taksiran Duti Setem LHDN
Proses penyaksian di atas tadi dan proses kedua ini boleh dilakukan pada hari yang sama. Namun, proses kedua ini mengambil masa biasanya dua minggu untuk diselesaikan. Proses taksiran memerlukan penjual/pembeli mengisi dan menandatangani Borang Permohonan Taksiran Pindah Milik Harta Tanah (Borang PDS 15). Saya dah sebut di atas, proses tandatangan hendaklah diambil semasa semua penjual/pembeli berkumpul untuk menandatangani Borang 14A. Borang PDS 15 ini boleh diserahkan oleh sesiapa sahaja atau wakil ke pejabat LHDN. Dokumen penting yang perlu diserahkan adalah :
- Borang PDS 15 yang diisi dan ditandatangani pembeli/penerima dan penjual/pemberi (Pastikan alamat pembeli/penerima betul kerana surat taksiran LHDN akan dihantar ke alamat tersebut).
- Salinan Borang 14A.
- Salinan geran.
- Salinan kad pengenalan semua pembeli/penjual.
Setelah diserahkan, anda boleh balik dan sila tunggu surat Notis Taksiran Pindah Milik Harta Tanah yang menyebut berapa duti setem yang anda (pembeli) perlu bayar kepada LHDN. Surat tersebut akan sampai kepada anda dalam tempoh dua minggu selepas penyerahan. Anda juga boleh menyemak status sama ada taksiran hartanah tersebut sama ada sudah selesai atau belum secara online di laman web Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) dengan memasukkan no. adjudikasi atau no. kad pengenalan anda.
Kiraan jumlah duti setem yang dikenakan untuk pindah milik harta tanah adalah seperti berikut :
Nilai Taksiran
|
Peratusan Duti Setem
|
RM 100,000 pertama
|
1%
|
RM 100,001 hingga 500,000
|
2%
|
RM 500,001 dan selebihnya
|
3%
|
Setelah menerima surat notis taksiran tersebut yang tercatat jumlah duti setem dan nombor adjudikasi, anda hendaklah membayar duti setem di pejabat LHDN dalam tempoh 30 hari dari tarikh notis tersebut. Duti setem boleh juga dibayar secara online dengan mencatatkan no. adjudikasi taksiran tersebut. Anda akan diberikan/mencetak Sijil Setem untuk diserahkan kepada pejabat tanah nanti.
Jika lewat, anda akan dikenakan penalti di bawah Seksyen 47A, Akta Setem 1949 sebanyak RM25.00 atau 5% daripada nilai duti, yang mana lebih tinggi jika disetemkan dalam tempoh 3 bulan selepas tempoh masa untuk setem. Penalti akan bertambah sekali ganda jika dibuat selepas tempoh 3 bulan tetapi sebelum 6 bulan daripada masa tersebut. Jika selepas 6 bulan penalti akan bertambah sekali ganda lagi. Moralnya, terima surat terus buat bayaran duti setem (penyeteman).
Tips : Semasa menunggu surat notis taksiran LHDN ini tiba, pembeli dan penjual boleh menguruskan dokumen-dokumen lain yang diperlukan dalam proses ketiga nanti. Antaranya adalah bil bayaran Cukai Tanah Tahun Semasa dan Cukai Taksiran (Pintu) Tahun Semasa atau surat/resit pengesahan Majlis Perbandaran. Lebih banyak dokumen perlu disediakan jika pindahmilik melibatkan hartanah syarikat, pertubuhan, pemegang amanah, surat kuasa, pihak berkuasa negeri (low cost), gadaian dan kaveat.
3) Proses Pendaftaran/Geran dan Pejabat Tanah
Proses ini dibuat di Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftar di mana hak milik hartanah tersebut dikeluarkan. Ia melibatkan penyerahan dokumen-dokumen berkaitan kepada pihak Pejabat Tanah sebelum geran baru/perubahan dikeluarkan/dibuat. Dokumen boleh diserahkan oleh pembeli atau wakil.
Dokumen asas yang perlu diserahkan adalah seperti berikut :
- Borang 14A asal.
- Hakmilik/Geran asal.
- Sijil Setem LHDN.
- Notis Taksiran LHDN asal.
- Salinan Kad Pengenalan depan dan belakang penjual/pemberi.
- Salinan Kad Pengenalan depan dan belakang pembeli/penerima.
- Salinan resit/bil Cukai Tanah Tahun Semasa.
- Salinan resit/bil Cukai Taksiran (Pintu) Tahun Semasa atau surat/resit pengesahan Majlis Bandaran.
Cukai Tanah Tahun Semasa boleh disemak di pejabat tanah. Cukai Taksiran (Pintu) Tahun Semasa pula boleh diambil di Majlis Bandaran. Jika hartanah tersebut belum dikenakan cukai pintu, sila dapatkan surat pengesahan tersebut daripada Majlis Bandaran.
Sekiranya pindah milik melibatkan hartanah tertentu atau individu khas, beberapa dokumen tambahan perlu disertakan, iaitu :
Ä Sijil Kelahiran Pembeli/Penerima – jika melibatkan Tanah Rezab Melayu.
Ä Surat Pemegang Amanah – jika melibatkan bahagian tanah tidak mencukupi atau penerima tidak cukup umur.
Ä Salinan Surat Kuasa Wakil dan berdaftar di pejabat tanah – jika melibatkan kuasa tertentu.
Ä Surat Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri – jika melibatkan pihak berkuasa negeri seperti pembelian rumah kos rendah.
Ä Surat Kebenaran Pemegang Gadaian – jika melibatkan hartanah yang masih digadai.
Ä Surat Kebenaran Pemegang Kaveat – jika melibatkan hartanah yang ada sekatan kaveat.
Ä Salinan Surat Nikah/Daftar Perkahwinan – jika pindah milik melibatkan suami isteri.
Ä Salinan Sijil Kelahiran – jika pindah milik melibatkan anak-beranak/adik-beradik.
Ä Jika pindakmilik melibatkan hartanah syarikat – lebih banyak dokumen disediakan melibatkan Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM), memorandum serta article.
Ä Jika pindakmilik melibatkan pertubuhan – lebih banyak dokumen disediakan melibatkan carian Pendaftar Pertubuhan (ROS), senarai AJK, Akta Perlembagaan pertubuhan serta minit mesyuarat berkaitan.
Setelah dokumen disemak pegawai pejabat tanah dan semuanya lengkap, anda dikehendaki menjelaskan bayaran pendaftaran pindah milik yang jumlahnya (di Selangor) adalah seperti berikut :
Nilai Taksiran
|
Jumlah Bayaran
|
Tidak melebihi RM50,000
|
RM50
|
RM50,001 – RM200,000
|
RM200.00
|
RM200,001 – RM500,000
|
RM 400.00
|
RM500,000 – RM1,000,000
|
RM500.00
|
Melebihi RM1,000,000
|
RM1,500.00
|
Perlu diingatkan penyerahan semua dokumen dalam proses ketiga ini hendaklah dilakukan dalam tempoh 3 BULAN DARI TEMPOH PENYAKSIAN BORANG 14A. Sebab itulah proses pada langkah kedua (duti setem) perlu dilakukan segera. Jika penyerahan dokumen dalam proses ketiga ini dilakukan selepas 3 bulan dari tempoh penyaksian, anda akan dikenakan penalti SEKALI GANDA daripada nilai bayaran pendaftaran pindak milik di atas.
Setelah pembayaran dibuat, anda akan diberikan resit dan Penyata Perserahan pejabat tanah. Serahkan kepada pegawai pejabat tanah untuk direkodkan dan anda boleh pulang ke rumah. Insya Allah, dalam tempoh 3 hingga 7 hari hakmilik/geran yang baru akan dikeluarkan. Anda sebagai penerima/pembeli atau wakil (perlukan surat wakil) bolehlah datang bersama Penyata Perserahan untuk mengutip hakmilik/geran baru tersebut. Perlu diingatkan juga bahawa denda pungutan lewat (kecuali Hakmilik Strata) sebanyak RM100.00 boleh dikenakan jika pungutan tidak dibuat dalam tempoh 7 hari bekerja selepas tarikh pendaftaran pindahmilik.
Berapa lama proses pindahmilik ini? Secara ringkas, minima masa yang diperlukan jika tidak melibatkan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, gadaian, kaveat, harta syarikat atau pertubuhan, prosesnya adalah dalam tempoh 3 minggu sahaja. Proses penyaksian (1 hari), proses notis duti setem (10 – 14 hari) dan proses pendaftaran/geran (3 – 7 hari).
Namun, jika anda melakukan pindah milik menggunakan perkhidmatan peguam, anda akan dikenakan bayaran upah guaman. Anda boleh melihat dan mengira jumlah upah guaman (melibatkan Perjanjian Jual Beli S&P) di laman web tanahdanrumah.com. Begitu juga upah guaman untuk loan agreement serta pengiraan duti setem boleh disemak di website tersebut dengan klik url di bawah :
